Перейти к содержимому


Фотография

Обращение взыскания на единственное жилье. Кредитный договор с МФО.


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 7

#1 Не в сети   Ascor

Ascor

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 140 Сообщений:

Написал 26 Апр 2018 01:36

Помогите решить головоломку, пожалуйста.

 

Ситуация:

Товарищ, владеющий единственным жильем на праве собственности (квартирой 35 м2),  заключает с ООО "Экспресс деньги"  кредитный договор на 2 млн. руб. Квартира по договору становится предметом залога,  закладная регистрируется в Росреестре.  Договор не исполняется, ООО просуживается с Товарищем, требует  обратить взыскание на предмет залога в силу закона об Ипотеке.  ИЛ поступает приставам, которые реализуют квартиру на торгах.

 

Вопрос:

Будут ли у покупателя после торгов проблемы с выселением Товарища ?

(Товарищ пенсионер, другого жилья не имеет, площадь объекта маленькая)

 

Насколько понимаю, необходим будет суд о прекращении регистрации по месту жительства в связи с прекращением права собственности. Что еще ?

 

Понимаю логику закона об ипотеке, когда банк дает деньги на вновь создаваемый предмет строительства (либо приобретаемое на вторичном рынке жилье), регистрирует закладную в Росреестре и т.п. У покупателя в этом случае до регистрации закладной нет ситуации, что он уже владеет единственным жильем, как в примере, поэтому в случае с банком предмет ипотеки легче изъять\реализовать в силу закона.

Прикрепленные файлы



#2 Не в сети   Бывалый

Бывалый

    Продвинутый пользователь

  • Модераторы
  • PipPipPip
  • 1 204 Сообщений:
  • ГородУфа, Башкирия

Написал 26 Апр 2018 18:26


Насколько понимаю, необходим будет суд о прекращении регистрации по месту жительства в связи с прекращением права собственности.

Ошибаетесь. Обращение взыскания и реализация заложенной квартиры с торгов уже является основанием для прекращения права пользования квартирой залогодателя. ч.1 ст.78 Закона об ипотеке изучите.



#3 Не в сети  АВТОР ТЕМЫ Ascor

Ascor

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 140 Сообщений:

Написал 27 Апр 2018 12:32

ч. 1 ст. 78 ФЗ 102

 

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
 
"....займа....на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры"
 
Смущает, что в описанной выше схеме займ предоставлен не на строительство дома\улучшения\покупку квартиры, а просто так. Т.е. нет целевого использования займа, а есть факт потери статуса единственного жилья. До заключения договора займа Товарищ обладал единственным жильем, затем его заложил (по закону об ипотеке), потом суд\пристав реализуют предмет залога (который ранее имел статус единственного жилья)


#4 Не в сети   Бывалый

Бывалый

    Продвинутый пользователь

  • Модераторы
  • PipPipPip
  • 1 204 Сообщений:
  • ГородУфа, Башкирия

Написал 27 Апр 2018 12:42

Обращение взыскания на единственное жилье
18 апреля 2014
 

fail300x300.jpgНа практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов. Кроме единственного жилья. Однако ст. 446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье.

На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем. Однако в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.

Все случаи предлагаю условно разделить на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог. Именно о первой группе пойдет речь.

Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П разъяснено, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения. Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – закон об ипотеке).

По моему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 закона об ипотеке.

Между тем, в Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2 п. 1 ст. 78 закона он ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона. И был сделан вывод о том, что "обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)". Указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах ВС РФ, например, в Определении ВС РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно. Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.

Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное. Возможно и такое. Однако я вижу подтверждение изложенному и в других делах, о чем уже сообщил ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.

Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2013 г. по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что из п. 1 и п. 2 ст. 6п. 1 ст. 50 закона об ипотеке следует, что "залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Пункт 1 ст. 78 закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны".

Ловкость рук и никакого мошенничества, наверное, так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно. Хотя, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.

На мой взгляд, такое толкование ст. 6ст. 50ст. 78 закона об ипотеке является спорным. Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу. А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность ст. 446 ГПК РФ. Однако на практике можно все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и схожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.


ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/vetrov/538041/#ixzz5DrPYjpsv

http://www.garant.ru/ia/opinion/author/vetrov/538041/



#5 Не в сети  АВТОР ТЕМЫ Ascor

Ascor

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 140 Сообщений:

Написал 28 Апр 2018 12:11

да уж.... т.е. покупатель  квартиры, реализуемой Росимуществом (приставами) на аукционе, может с этим толкованием столкнуться в суде (и так и сяк...)



#6 Не в сети   Бывалый

Бывалый

    Продвинутый пользователь

  • Модераторы
  • PipPipPip
  • 1 204 Сообщений:
  • ГородУфа, Башкирия

Написал 28 Апр 2018 12:25

Ну договор залога квартиры Ваш знакомый не под дулом пулемета же подписывал. Знал на что идет.  



#7 Не в сети  АВТОР ТЕМЫ Ascor

Ascor

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 140 Сообщений:

Написал 29 Апр 2018 13:31

Благодарю за полезный ответ.

Со стороны Товарища, наверное, мудрее всего было бы на банкротство подать до проведения торгов, тогда финансовый управляющий точно не сможет продать "единственное жилье" в этой ситуации, а должник продолжит жить в "единственном жилье" до момента списания долгов.



#8 Не в сети   Бывалый

Бывалый

    Продвинутый пользователь

  • Модераторы
  • PipPipPip
  • 1 204 Сообщений:
  • ГородУфа, Башкирия

Написал 30 Апр 2018 07:37

Можно попробовать подать иск о признании договора залога единственного жилья по не целевому кредиту ничтожным. Тут уже от судьи будет зависеть.